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SUPERBONUS 110: novità, normativa e criticità

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In questo articolo facciamo il punto sul Superbonus 110%: le finalità, la normativa di riferimento e le numerose modifiche, revisioni e proroghe intervenute finora. Inoltre faremo un’analisi delle principali criticità di questo strumento, soprattutto rispetto alle eventuali irregolarità degli immobili interessati dagli interventi e una riflessione sulle carenze tecniche alla base dell’elaborazione della misura agevolativa.

A cura dell’architetto Claudio Camilleri

Che cos’è il Superbonus 110%

Si definisce generalmente Superbonus la maxi-detrazione fiscale del 110% riconosciuta dalla legge per alcune tipologie di spese sostenute per interventi sulle abitazioni ovvero in parte su pertinenze delle stesse.

In particolare è l’art.119 (Incentivi per l’efficienza energetica, sisma bonus, fotovoltaico e colonnine di ricarica per veicoli elettrici) del Decreto Legge 19 05 2020, nr. 34 – Decreto Rilancio – convertito, con modifiche dalla L. 77 del 17 luglio 2020, che disciplina l’ambito di applicazione dell’incentivo.

Superbonus 110%: gli investimenti previsti

La primigenia ipotesi ci restituiva investimenti di circa 9 miliardi di euro sul tavolo (a febbraio 2022 le stime consuntive si aggirano in 20 miliardi), frutto dello slancio economico del PNRR e delle risorse nazionali per il Superbonus 110. A garantire è lo Stato per i lavori di ristrutturazione dove l’efficientamento energetico e la caratura antisismica degli stabili sono sinonimi di sviluppo.

Superbonus 110%: normativa di riferimento

Il Decreto Rilancio – ideato dal Governo Conte II nel maggio 2020 – ha introdotto il Superbonus 110 per alleviare le sofferenze del settore edilizio, distrutto dalla pandemia da Covid-19.

Il provvedimento in 21 mesi ha subito 12 correttivi, 5 provvedimenti attuativi e varie disposizioni messe a punto dall’Agenzia delle Entrate, Circolari.

Superbonus 110%: tutte le modifiche

Dal maggio 2020, subito dopo la conversione in legge del Decreto Rilancio, sono arrivate le modifiche apportate da altre disposizioni correttive:

  1. Decreto-Legge 14 agosto 2020, n. 104 (Decreto Agosto) convertito con modificazioni dalla Legge 13 ottobre 2020, n. 126;
  2. Legge 30 dicembre 2020, n. 178 (Legge di Bilancio 2021);
  3. Decreto-Legge 22 marzo 2021, n. 41 (Decreto Sostegni) convertito con modificazioni dalla Legge 21 maggio 2021, n. 69;
  4. Decreto-Legge 6 maggio 2021, n. 59 convertito con modificazioni dalla Legge 1 luglio 2021, n. 101;
  5. Decreto-Legge 31 maggio 2021, n. 77 (Decreto Semplificazioni-bis o Governance PNRR) convertito con modificazioni dalla Legge 29 luglio 2021, n. 108;
  6. Decreto-Legge 11 novembre 2021, n. 157 (Decreto anti-frode) abrogato dalla legge in vigore dal 12 novembre al 31 dicembre 2021 (Legge di Bilancio 2022);
  7. Legge 30 dicembre 2021, n. 234 (Legge di Bilancio 2022);
  8. Decreto-Legge 27 gennaio 2022, n. 4 (in attesa di conversione in legge ma immediatamente in vigore).

Un dato significativo: degli otto correttivi individuati, sei sono stati disposti da provvedimenti d’urgenza. Decreti Legge che hanno provato a risolvere problematiche urgenti arrivate nel corso dell’applicazione della norma.

Superbonus: cosa dice il D.L. n. 104/2020

La prima modifica arriva con il D.L. n. 104/2020 che prova a risolvere due criticità:

  • la precisa definizione di accesso indipendente necessario per le unità immobiliari all’interno degli edifici plurifamiliari;
  • il male più pericoloso di cui soffre il patrimonio immobiliare: gli abusi edilizi ovvero le interpretazioni su preesistenza edilizia mai risolti a livello unitario, ma singolarmente da ogni singolo comune o addirittura per le Città Metropolitane dal singolo Municipio/Circoscrizione/Delegazione.

La prima criticità fu risolta efficacemente per poi essere successivamente affinata da un nuovo provvedimento d’urgenza e svariati interventi dell’Agenzia delle Entrate.

La seconda criticità, invece, scoperchiò un vero e proprio vaso di Pandora. Il Superbonus 110 è stato, infatti, l’occasione per far scoprire a tutti l’art. 49 del D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia): tutti hanno scoperto, (perfino il legislatore!!!) l’incompatibilità dei bonus edilizi con l’eventuale presenza di abusi edilizi.

Superbonus 110%: la deroga dal Decreto PNRR e Semplificazioni

Di norma, in presenza di difformità edilizie più consistenti delle tolleranze costruttive (entro il 2% delle misure previste nel titolo abilitativo, irregolarità geometriche e modifiche alle finiture di minima entità) non è possibile ottenere i bonus edilizi.

Nel caso del Superbonus 110, il Decreto Governance PNRR e Semplificazioni ha previsto una deroga.

Una sorta di doppio binario in cui gli interventi sull’edificio con abusi edilizi possono ottenere il Superbonus, ma gli abusi non vengono automaticamente sanati e possono essere sanzionati secondo le normali procedure. In questo modo, la procedura del Superbonus potrà essere effettuata senza ostacoli e senza responsabilità di progettisti, committenti, imprese o come ci piace dire adesso in americano “general conctractor”, deresponsabilizzando così anche il direttore dei lavori e l’U.O. dell’Ente stesso.

Superbonus e abusi edilizi: l’autodenuncia all’Ente territoriale

Qui è il balzello!

L’Ente territoriale si troverà così l’autodenuncia direttamente sulla scrivania ovvero in archivio. Acquisirà quindi il rilievo (stato di fatto) con le soluzioni progettuali adottate in merito alla sostenibilità, onde ottenere l’abbattimento delle due classi previste e, sempre nello stesso archivio e quindi sulla scrivania, il progetto originale, unico titolo valido per attestare lo stato di diritto e quindi la preesistenza edilizia assentita all’epoca della costruzione.

Tale panorama evidenzia oltreché l’invendibilità del bene, una sorta di autodenuncia da parte del proprietario che quasi chiede di essere punito per quanto ha realizzato in difformità al progetto, magari incautamente, con i risvolti amministrativi, in alcuni casi penali e civili.

Superbonus: legittimità degli immobili e blocco dei lavori

Eppure, anche qui, qualcosa si muove in senso opposto: il pericolo, ovvero la possibilità di blocco, inibizione o sospensione lavori da parte di un Comune per carenze riguardanti la legittimità edilizia dell’immobile, e la sua conformità oggettiva, sono sempre aleggiate. Stanno iniziando ad arrivare ai TAR i primi casi riguardanti il rapporto tra Stato Legittimo immobiliare e il Superbonus 110, diciamo pure a breve distanza dall’entrata in vigore del D.L. 34/2020 (convertito in L. 77/2020).

Appare evidente che il Legislatore sulla normativa del Superbonus 110 ha operato in estrema velocità, ignaro o incurante dei risvolti negativi di tale procedura ai cittadini e al patrimonio immobiliare italiano, denso com’è di lacci e lacciuoli, vincoli, carte della qualità difficili da reperire e da interpretare in periodo post-pandemia dove quasi tutti gli Enti hanno il personale in smart-working o come il caso di Roma non lo hanno proprio con situazioni degli archivi e degli strumenti di attuazione in crisi.

Superbonus: i limiti del Sistema edilizio italiano

Il legislatore ha per altro modificato il provvedimento in corsa con idee altalenanti e proposte di correttivi, per cercare di perfezionare una norma difficilmente applicabile sul variegato patrimonio edilizio italiano; un trend che non funzionerebbe a regime normale, figurarsi con le scadenze assai vicine e praticamente impossibili per gli edifici plurifamiliari e condominiali.

Date le iniziali scadenze eccessivamente ravvicinate, cittadini, imprese, e professionisti si sono trovati in una selva di nuovi soggetti di origine anglosassone (ad esempio i General Contractor, ma anche i Project Managers) ed adempimenti aggiunti di volta in volta al regolamento originale.

Per rendere l’idea, basti pensare che il Decreto Rilancio è stato pubblicato a maggio 2020, ma il primo cantiere a Roma è partito soltanto a dicembre dello stesso anno, poiché le disposizioni attuative sono state rese disponibili solo alla fine di ottobre. Per risolvere questo primo intoppo si è dovuto attendere la legge di Bilancio 2021.

Superbonus 110%: la proroga in Legge di Bilancio 2021

La Legge n. 178 del 30 dicembre 2020 ha prorogato il Superbonus 110 al 30 giugno 2022 (e, in determinate situazioni, al 31 dicembre 2022 o al 30 giugno 2023) e introdotto altre rilevanti modifiche.

Proroga concessa anche per ovviare ai ritardi causati dagli Enti, che espletano il servizio di accesso in mesi, e non entro i canonici 30 giorni previsti dalla Legge 214/1990, così come modificata ed integrata dalla Legge 15/2005.

E’ sempre esistito il dubbio che con soldi pubblici – tasse non godute e oggetto di cessione del credito o debito pubblico – si vada a ristrutturare edifici sprovvisti di Stato legittimo di conformità urbanistica.

Superbonus: normativa e rischi per il settore edile

Riassumendo, ecco i rischi in corso che il legislatore mancando di competenza tecnica sottovaluta:

  • Applicazione delle detrazioni fiscali e Cessione del credito del Superbonus 110 a favore di immobili irregolari, illeciti o persino abusivi; nonostante il gran parlare di legalità, con questa semplificazione non si farà distinzione tra edifici regolari e irregolari.
  • Disparità di trattamento per chi farà interventi senza Superbonus 110, dove si applica invece l’art. 9-bis comma 1-bis del D.P.R. 380/01. Vale anche per i normali bonus fiscali edilizi, soggetti provvisoriamente a cessione del credito o sconto in fattura (infatti l’articolo 121 non trae beneficio dalla proposta di semplificazione).
  • Opere Superbonus 110 a rischio di successiva ordinanza di demolizione: con l’attuale ordinamento si corre il rischio di incentivare opere positive su immobili sprovvisti di Stato legittimo di conformità urbanistica. Oltre che la creazione di effetti di autodenuncia degli abusi edilizi sui quali la P.A. avrà materiale probatorio per controlli ante operam o post operam. E’ ragionevole discutere di ordinanze di demolizione e rimessa in pristino di opere Superbonus 110 pagate coi soldi pubblici, ma che risulteranno insanabili o irregolarizzabili perché in contrasto con la disciplina urbanistico-edilizia o con strumenti urbanistici e regolamenti edilizi comunali.

Superbonus e irregolarità: si va verso un Maxicondono?

Unica soluzione? Quarto condono per tutti, ma c’è ancora irrisolto il problema del terzo condono, ovvero del Condono in zone vincolate che attende ancora una soluzione legislativa.

Probabilmente si dovrà utilizzare il Superbonus 110 per rendere conforme gli immobili con abusi e irregolarità: si potrebbe risolvere la questione con un maxicondono (punto zero) che preveda anche la sanatoria per tutti gli stabili dove si è operato risparmio energetico o dove sono state implementate le energie rinnovabili.

E gli immobili diruti o collabenti? Con questa possibile proposta di semplificazione gli edifici parzialmente crollati e diruti potrebbero addirittura aggirare il filtro della dimostrazione della legittima consistenza preesistente.

Conclusioni: come migliorare la normativa del Superbonus?

Appare fin troppo evidente la mancanza di un Architetto/Ingegnere esperto nella materia tecnico-legale nelle Commissioni dove è stato partorito il provvedimento.

Il Ministero si è dimenticato di inserire figure professionali adeguate ricercate per le procedure di attuazione del PNRR.

E ora si dovrà rimediare a quanto pianificato senza procedere prima alla sanatoria delle preesistenze a livello nazionale. Per ora il rischio di chi non ha controllato prima e di chi si è avvalso del provvedimento onde ottenere i lavori gratuiti, rimane. Tali immobili sono invendibili o dichiaratamente abusivi per propria autodenuncia.

Chi rischia? Solo i poveri proprietari degli immobili che sono stati convinti ad eseguire lavori gratis … per legge!

Ricerche e bozza a cura degli studenti
Marco Bocciarelli, Mirko Marchetti, Alessandro Pruni
Corso di Estimo ed Esercizio della Professione
Università di Camerino

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Claudio Camilleri

Architetto. Professore di “Estimo ed Esercizio della Professione” presso l’Università di Camerino

Claudio Camilleri

Architetto. Professore di "Estimo ed Esercizio della Professione" presso l'Università di Camerino