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Decreto Salva-Casa in Gazzetta (DL 69/24): semplificazioni per lievi difformità e non solo

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In Gazzetta ufficiale arriva il Decreto “Salva Casa”, DECRETO-LEGGE 29 maggio 2024, n. 69 con le attese semplificazioni in materia di edilizia e urbanistica volute dal Ministro Salvini. Entra in vigore dal 30 maggio 2024.
Annunciato dal Ministero il 24 maggio scorso il Decreto “Salva-Casa” o nuovo “Piano Casa” 2025 dovrà “liberare” gli appartamenti “ostaggio di una normativa rigida e frammentata che ne ostacola la commerciabilità e talora preclude l’accesso a mutui, sovvenzioni e contributi”.

  • Vediamo di seguito cosa c’è nel Decreto Salva-Casa 2025, gli aggiornamenti sulla bozza di testo in discussione e le proposte dagli ordini professionali.

Le semplificazioni del Decreto “Salva-casa” per le lievi difformità edilizie

Oltre a quanto già diffuso dal Governo nei mesi precedenti, nell’incontro di maggio al Ministero delle Infrastrutture, il ministro Salvini ha fornito altri dettagli racchiusi in alcune “slide” informative sui principali contenuti del decreto.

In particolare ne emergono due concetti: il decreto incide su “lievi difformità” edilizie e sulle “procedure” introducendo il “silenzio assenso dell’Amministrazione”. Non solo, il provvedimento mira a decongestionare gli uffici tecnici comunali dalle eccessive pratiche e prevede sanzioni che sono proporzionali all’aumento di valore dell’immobile e potranno essere utilizzate, tra l’altro, nella misura di 1/3, per progetti di recupero e rigenerazione urbana.

Il Decreto introduce la possibilità di installare tende e strutture di protezione dal sole e da eventi atmosferici, in regime di edilizia libera.

Quali sono le lievi difformità del Decreto Salva-Casa 2024

Il decreto interviene con semplificazioni solo nelle casistiche di minore gravità, incidendo sulle cosiddette lievi difformità. In particolare:

  • quelle formali derivanti da incertezze interpretative della disciplina vigente rispetto alla dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile;
  • le difformità edilizie delle unità immobiliari, risultanti da interventi spesso stratificati nel tempo, realizzati dai proprietari dell’epoca in assenza di formale autorizzazione;
  • le parziali difformità che potevano essere sanate all’epoca di realizzazione dell’intervento, ma non sanabili oggi, a causa della disciplina della cd. “doppia conformità”.

Non c’è la cosiddetta norma Salva-Milano per alcune ristrutturazioni edilizie del capoluogo lombardo su cui si è acceso l’interesse della Procura.

Procedure edilizie: nel Decreto Salva-casa il Silenzio-assenso

Quanto alla semplificazione sulle procedure vigenti: è introdotto il regime di silenzio-assenso, principio particolarmente rilevante e che va nella direzione della massima semplificazione. Significa che se l’Amministrazione non risponde nei tempi previsti l’istanza del cittadino è accettata.

Dal Piano Casa al Decreto “Salva Casa”: le fasi del Decreto

Il 19 dicembre scorso è formalmente iniziata al Governo la discussione sul “dossier” Piano Casa voluto dal ministro Salvini a partire dal 2025. Le intenzioni del Governo si incrociano anche con la recente revisione del Testo unico dell’Edilizia sul quale il Governo è in fase di trattativa con gli Ordini professionali.

  • Il 16 gennai0 2024 il Mit ha tracciato la strada da seguire con il coinvolgimento di associazioni e corporazioni che hanno espresso il loro parere sul Piano e presentato le proprie proposte migliorative.
  • Nell’incontro del 4 aprile 2024 il Ministro Salvini ha rilanciato l’introduzione di alcune semplificazioni per la regolarizzazione di specifiche difformità delle abitazioni private.

Gli obiettivi del Piano Casa 2025

Il Ministero col Piano Casa mira ad una

  • Ricognizione delle caratteristiche distintive dei programmi di edilizia residenziale pubblica e di edilizia sociale e dei relativi fabbisogni;
  • Riordino e semplificazione delle procedure di valorizzazione e recupero degli immobili pubblici dismessi, in modo da individuare le misure di semplificazione necessarie a promuoverne la destinazione ad obiettivi di edilizia residenziale e sociale;
  • Individuazione di linee guida e best practices per il riordino degli enti regionali operanti in materia di edilizia residenziale pubblica;
  • Avvio di un confronto sulle iniziative di competenza delle cooperative edilizie e degli enti previdenziali, al fine di verificare le condizioni per promuovere un rilancio dei relativi programmi abitativi.

Piano Casa: i fondi a disposizione e su cosa investire

Per il Piano casa il Mit ha già previsto di investire nei prossimi anni almeno 100 milioni per finanziare in particolare il recupero del patrimonio immobiliare esistente e la riconversione di edifici aventi altra destinazione pubblica, come ex caserme ed ospedali non più operativi.

Rientra anche nel Piano Casa la destinazione ad edilizia residenziale pubblica sociale delle unità immobiliari private rimaste invendute. Previsto anche il rilancio dell’edilizia residenziale pubblica, l’edilizia cosiddetta sociale, che riguarda quella grande massa di cittadini, lavoratori , studenti, che soprattutto nelle grandi città non riescono a sostenere i costi di affitti o dell’acquisto di una casa.

Come attuare il Piano Casa?

Il 16 gennaio il MIT ha cominciato ad esporre le modalità per realizzare gli obiettivi prefissi; si punta al riordino e la semplificazione della normativa di settore ma anche a definire nuovi modelli “sperimentali” basati sulla virtuosa collaborazione pubblico/privato e col coinvolgimento degli enti interessati in specifici tavoli di lavoro.

Piccole regolarizzazioni: semplificazione sulle difformità edilizie- (Agg.4/4/2024)

Nella riunione al Ministero del 4 aprile 2024, il Mit ha annunciato la preparazione di un pacchetto di norme per intervenire sulla casa: misure che mirano a regolarizzare le piccole difformità o le irregolarità strutturali che interessano, secondo uno studio del Consiglio nazionale degli ingegneri, quasi l’80% del patrimonio immobiliare italiano.

Si tratta di

  • difformità di natura formale, legate alle incertezze interpretative della disciplina vigente;
  • difformità edilizie “interne”, riguardanti singole unità immobiliari, a cui i proprietari hanno apportato lievi modifiche;
  • difformità che potevano essere sanate all’epoca di realizzazione dell’intervento, ma non sanabili oggi a causa della disciplina della “doppia conforme” che non consente di conseguire il permesso o la segnalazione in sanatoria per moltissimi interventi, risalenti nel tempo. E ancora per permettere i cambi di destinazione d’uso degli immobili tra categorie omogenee.

Le nuove linee di indirizzo sono state raccolte in una bozza normativa, presentate nel corso della riunione sul piano casa con il Dipe (dipartimento per la programmazione e il coordinamento della politica economica) e con rappresentanti di circa 50 tra istituzioni, enti, associazioni, ordini professionali e fondazioni del settore.

La ratio è tutelare i piccoli proprietari immobiliari che in molti casi attendono da decenni la regolarizzazione delle loro posizioni e che non riescono, spesso, a ristrutturare o vendere la propria casa. Allo stesso tempo deflazionare il lavoro degli uffici tecnici comunali, spesso sommersi dalle richieste di sanatorie. Alla luce della semplificazione e dell’efficienza amministrativa si è previsto anche di intervenire sulle procedure amministrative per garantire ai cittadini risposte certe in tempi certi.

Patrimonio immobiliare italiano: i dati di Federcasa

Il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti riporta le stime di Federcasa sul patrimonio italiano indicando i punti di criticità: sono 836mila gli alloggi di edilizia residenziale pubblica in Italia, gestiti da enti diversi, con oltre due milioni e mezzo di persone che ci vivono e 360mila domande di accesso inevase. Un altro problema è la vetustà del patrimonio immobiliare.

Salvini, che ha ribadito la sua attenzione al tema e ha assicurato l’intenzione di acquisire gli spunti e le proposte del tavolo anche per la revisione del testo unico sull’edilizia su cui il governo sta lavorando.

Piano Casa: tutti gli enti coinvolti

Oltre al CNI, presenti all’incontro e ai prossimi tavoli ci sono tanti Organismi e Associazioni di settore. Il MIT ne riporta la lista completa:

  • Fondazione Cariplo
  • Unipol
  • Confindustria Assoimmobiliare
  • Monte dei Paschi di Siena
  • Intesa San Paolo
  • CDP – Real Estate
  • ANCI
  • Regioni
  • Agenzia del Demanio
  • INPS
  • INAIL
  • Fondazione Inarcassa
  • Federcasa
  • PREGIA – Associazione Professionisti Settore Immobiliare
  • Unione Immobiliare
  • Federproprietà – Arpe Roma
  • Unioncasa
  • Associazione Bancaria Italiana (ABI)
  • ANCE
  • Confedilizia
  • Confcooperative  – Partecipa Confcooperative habitat
  • Confcooperative habitat
  • Confabitare
  • Fondazione Enasarco
  • Ordine nazionale degli architetti
  • Ordine nazionali degli ingegneri
  • Legacoop
  • FIAIP – Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali (Confindustria)
  • ANAMA – Associazione Nazionale Agenti e Mediatori d’Affari
  • FIMAA – Federazione Italiana Mediatori Agenti D’Affari (Confcommercio)
  • AIR – Associazione Agenti Immobiliari Riuniti
  • Confassociazione Real Estate
  • Nomisma
  • APPC (Associazione Piccoli Proprietari Case). Collegati da remoto Massimiliano Fedriga in qualità di presidente della Conferenza delle Regioni e il vice Giovanni Toti. In presenza, invece, anche Antonio Decaro di Anci.

Piano Casa: il coinvolgimento degli ordini professionali e degli Enti

Il confronto con gli operatori ha permesso anche oggi di individuare alcuni esempi virtuosi da seguire e di acquisire spunti e proposte del tavolo anche per la revisione del testo unico sull’edilizia su cui il governo sta lavorando.

A tal riguardo il CNI, presente all’incontro con Irene Sassetti, Consigliera con delega all’urbanistica, alla rigenerazione urbana e alla disciplina dell’edilizia ha espresso le sue considerazioni sul testo sottolineandone alcuni aspetti. In particolare, si afferma che il Piano non mira a rispondere soltanto al disagio e alla necessità di assegnazioni in emergenza, ma intende rivolgersi anche a quel cedo medio in difficoltà che non ha accesso né al mercato dell’affitto né a quello dell’acquisto.

Le proposte del CNI per il social housing

Il CNI ha portato al Tavolo un suo documento con una serie di proposte che partono però dalla ridefinizione delle norme in materia così da sviluppare un piano di medio-lungo periodo di interventi per la ristrutturazione e la realizzazione di alloggi di edilizia pubblica.

La ricetta del CNI per avviare una nuova fase programmatoria in materia di social housing parte da alcune azioni preliminari:

  • quantificare la platea di soggetti e nuclei familiari potenziali destinatari di alloggi in social housing considerando, oltre alle famiglie in condizioni disagiate, anche categorie come gli studenti fuori sede, i lavoratori fuori sede, i lavoratori temporanei.
  • individuare le aree e gli edifici pubblici inutilizzati da riconvertire in strutture di social housing per far fronte all’annosa questione di domande inevase di alloggi di edilizia pubblica e alla potenziale domanda proveniente da nuove categorie di studenti e lavoratori
  • definire le modalità di intervento e i costi relativi alla ristrutturazione degli edifici di edilizia residenziale pubblica più vetusti, spesso in condizioni di grave degrado.
  • affrontare la questione dei finanziamenti che non dovrebbero vedere come protagonista solo il pubblico ma prevedere forme di finanziamento pubblico-privato.

Social housing: i problemi del mercato italiano delle costruzioni e dell’edilizia residenziale pubblica

Il CNI chiarisce ulteriormente i problemi annosi dell’edilizia residenziale pubblica: non si sarebbe mai riusciti a soddisfare pienamente la domanda di alloggi di edilizia pubblica a prezzi contenuti: ancora oggi, riporta la nota CNI diffusa a margine dell’incontro del 16 gennaio al MIT,

  • esiste una domanda inevasa di almeno 650.000 alloggi corrispondenti al fabbisogno di almeno 1 milione di persone
  • negli ultimi 8 anni i permessi di costruire legati ad edilizia residenziale pubblica si sono tenuti su livelli piuttosto contenuti, con una media annua di 200.000 metri cubi autorizzati per nuove costruzioni e una media annua di 153.000 metri cubi autorizzati per interventi di ampliamento
  • Il patrimonio di edilizia pubblica, costruito sin dagli inizi del secolo scorso conterebbe  poco più di 850.000 alloggi (dati OCSE) piuttosto che 750.000 (come riporta Federcase) e gran parte di queste strutture con il tempo si sono spesso trovate a far parte di aree degradate in cui oggi si concentrano circa di 2 milioni persone, nella maggior parte dei casi posti in una condizione di estrema fragilità sociale.

Sotto il Documento prodotto da CNI con le proposte presentate al Governo

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Antonio Mazzuca

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