In Gazzetta il Decreto Salva-Casa (DL 69/24) convertito: tutte le modifiche e le semplificazioni per lievi difformità e non solo

In Gazzetta ufficiale la Legge di conversione (LEGGE 24 luglio 2024, n. 105) il Decreto “Salva Casa”, DECRETO-LEGGE 29 maggio 2024, n. 69 qui il testo coordinato, con le attese semplificazioni in materia di edilizia e urbanistica volute dal Ministro Salvini.
Annunciato dal Ministero il 24 maggio scorso il Decreto “Salva-Casa” o nuovo “Piano Casa” 2025 dovrà “liberare” gli appartamenti “ostaggio di una normativa rigida e frammentata che ne ostacola la commerciabilità e talora preclude l’accesso a mutui, sovvenzioni e contributi”.

• Vediamo di seguito cosa c’è nel Decreto Salva-Casa 2025 e le proposte dagli ordini professionali.

DECRETO SALVA-CASA 2024 il decreto 69/2024 – articoli

Il Decreto si compone di 4 articoli

• Articolo 1 – tutte le modifiche al D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia)
• Articolo 2 – Strutture amovibili Covid
• Articolo 2-bis – Certificato agibilità per zone Vajont
• Articolo 3 – Interventi sottoposti ad autorizzazione paesaggistica
• Articolo 4 entrata in vigore dal 20 maggio 2024.

Modifiche al Testo Unico Edilizia – Art. 1 decreto Salva Casa convertito

• Articolo 1 – tutte le modifiche al D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia) su
  • interventi di edilizia libera (lettera a);
  • definizione dello stato legittimo degli immobili (lettera b);
  • mutamento della destinazione d’uso in relazione alle singole unità immobiliari (lettera c);
  • opere acquisite dal comune eseguite in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali (lettera d);
  • interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire (lettera e);
  • tolleranze costruttive (lettera f).
  • In particolare, la lettera a) estende anche ai porticati rientranti all’interno dell’edificio la possibilità di realizzare vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti (VEPA).
  • Esclusione della norma di favore ai porticati gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicenti aree pubbliche.

Edilizia libera – cosa dice il Decreto Salva Casa

La lettera a) introduce, inoltre, al comma 1 dell’articolo 6, la lettera b-ter), che assoggetta al regime di edilizia libera le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile, tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera. Tale disciplina si applica alle tende a pergola con telo retrattile anche se bioclimatiche.

Possibile il recupero dei sottotetti, nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale, anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini (lettera 0a)).

Stato legittimo dell’immobile

La lettera b) novella il comma 1-bis dell’articolo 9-bis del TUE, che disciplina lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare, al fine di prevedere che:

• lo stato legittimo è rappresentato non più dalla coesistenza di quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e di quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio, ma alternativamente da uno dei due titoli abilitativi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali;
• lo stato legittimo determinato dall’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi.
  SI stabilisce i titoli idonei a stabilire lo stato legittimo, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni, e che ai fini della determinazione dello stato illegittimo concorre il pagamento di determinate sanzioni previste dal TUE.

La disposizione che consente di fornire determinati altri elementi probanti nel caso in cui l’immobile sia stato realizzato in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, è applicabile anche ai casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile, oltre che la copia, l’estratto.

Inoltre, ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell’edificio di cui all’articolo 1117 del codice civile;
ai fini della dimostrazione dello stato legittimo dell’edificio non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari dello stesso.

Mutamento della destinazione d’uso

La lettera c), modificata nel corso dell’esame in sede referente, integra l’articolo 23-ter del TUE, che disciplina il mutamento della destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, in particolare ammettendo, a determinate condizioni, il mutamento di destinazione d’uso sia all’interno della stessa categoria funzionale, sia tra categorie funzionali diverse (in quest’ultimo caso, purché finalizzato a conformarsi alla forma di utilizzo dell’unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile).

Con una modifica apportata in sede referente si è previsto che, ai fini dell’articolo in commento, il mutamento della destinazione d’uso di un immobile o di una singola unità immobiliare si considera senza opere se non comporta l’esecuzione di opere edilizie ovvero se le opere da eseguire sono riconducibili agli interventi in edilizia libera.

In sede referente si è disposto che il mutamento di destinazione d’uso è soggetto al rilascio, a seconda dei casi, della segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) o del titolo richiesto per l’esecuzione delle opere necessarie al mutamento di destinazione d’uso. Si è inoltre precisato che le regioni adeguano la propria legislazione ai princìpi di cui al presente articolo, che trovano in ogni caso applicazione diretta, fatta salva la possibilità per le Regioni di prevedere livelli ulteriori di semplificazione, e che il mutamento della destinazione d’uso di un intero immobile è consentito subordinatamente al rilascio dei suddetti titoli.

Il certificato di agibilità degli edifici,

La lettera c-bis), introdotta nel corso dell’esame in sede referente, integra l’articolo 24 del TUE, riguardante il certificato di agibilità degli edifici, al fine di prevedere i criteri di conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie, sino alla definizione dei requisiti stessi ad opera di un decreto ministeriale, in particolare i requisiti di altezza minima e di superficie minima.

In particolare, il tecnico progettista abilitato assevera, ai fini della segnalazione certificata di inizio attività, e previo rispetto di altre condizioni, la suddetta conformità nei seguenti casi:

• locali con un’altezza minima interna inferiore a 2,70 metri, fino al limite massimo di 2,40 metri;
• alloggio a singola stanza, per una persona, con una superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 28 metri quadrati, fino al limite massimo di 20 metri quadrati e, per due persone, inferiore a 38 metri quadrati, fino al limite massimo di 28 metri quadrati.

Termine per la demolizione e il ripristino dei luoghi

La lettera c-ter, introdotta nel corso dell’esame in sede referente, modifica l’articolo 31, comma 3, del TUE, introducendo la possibilità di prorogare il termine ordinario per la demolizione e il ripristino dei luoghi, pari a 90 giorni dall’ingiunzione. In particolare, viene previsto che il termine può essere prorogato con atto motivato del Comune fino ad un massimo di 240 giorni nei casi di serie e comprovate esigenze di salute dei soggetti residenti nell’immobili all’epoca di adozione dell’ordinanza o di assoluto bisogno o di gravi situazioni di disagio socio-economico, che rendano inesigibile il rispetto di tale termine.

Opere acquisite gratuitamente al patrimonio del Comune

La lettera d) integra l’articolo 31, comma 5, del TUE, che disciplina le vicende riguardanti le opere acquisite gratuitamente al patrimonio del Comune nel caso in cui il responsabile di interventi, in assenza di permesso, in totale difformità dal medesimo, ovvero con variazioni essenziali, non provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di 90 giorni dall’ingiunzione di rimozione o di demolizione. In particolare, sono aggiunti, tra gli interessi da considerare nella delibera del consiglio comunale che deroga al generale obbligo di demolizione, quelli culturali e paesaggistici. Si introduce inoltre la possibilità per il Comune, nei casi in cui l’opera non contrasti con rilevanti interessi urbanistici, culturali, paesaggistici, ambientali o di rispetto dell’assetto idrogeologico, di alienare il bene e l’area di sedime, nel rispetto di determinate prescrizioni.

Interventi su immobili sottoposti a vincolo

La lettera d-bis), introdotta nel corso dell’esame in sede referente, sopprime il secondo periodo dell’articolo 32, comma 3, del TUE, che delimita quali interventi effettuati su immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico, ambientale e idrogeologico, nonché su immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali e regionali siano da considerarsi variazione essenziale.

La lettera e) modifica il comma 2 dell’articolo 34 del TUE, che disciplina gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire, incrementando le sanzioni, rispettivamente, al triplo del costo di produzione e al triplo del valore venale.

Tolleranze costruttive

La lettera f) modifica l’articolo 34-bis del TUE, che disciplina le tolleranze costruttive, introducendo deroghe percentuali alle misure previste dal titolo abilitativo che disciplinano l’altezza, i distacchi, la cubatura, la superficie coperta e ogni altro parametro delle singole unità immobiliari.

In particolare, le difformità dal parametro previsto dal titolo abilitativo non costituiscono violazione edilizia, purché la differenza rientri nel limite del:

• 2% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 m²;
• 3% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 m²;
• 4% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 m²;
• 5% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 m²;
• 6% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 metri quadrati (limite inserito nel corso dell’esame in sede referente).
• La lettera f) introduce, inoltre, il comma 2-bis per specificare, agli stessi fini e nel rispetto delle condizioni di cui al comma 2 dell’art. 34-bis TUE (che elenca le altre irregolarità da considerarsi tolleranze esecutive), per interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, quali opere costituiscono inoltre tolleranze esecutive.

La lettera f), come risultante dalle modifiche introdotte in sede referente, introduce poi il comma 3-bis, prevedendo disposizioni specifiche per le unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche disciplinate all’articolo 83 del TUE (che disciplina le opere interessate dalla normativa per le costruzioni in zone sismiche e i gradi di sismicità) ad eccezione di quelle a bassa sismicità all’uopo indicate nei decreti ministeriali contenenti le norme tecniche di costruzione in zone sismiche.

La lettera f-bis), inserita in sede referente, introduce una disciplina finalizzata a regolare casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo. In particolare viene disciplinata la regolarizzazione degli interventi realizzati come varianti in corso d’opera che costituiscono parziale difformità dal titolo, qualora lo stesso sia stato rilasciato prima dell’entrata in vigore della c.d. legge Bucalossi del 1977. Viene inoltre previsto che le parziali difformità, realizzate durante l’esecuzione dei lavori oggetto di un titolo abilitativo, accertate all’esito di sopralluogo o ispezione dai funzionari incaricati di effettuare verifiche di conformità edilizia, sono soggette, alle condizioni individuate, alla disciplina delle tolleranze costruttive introdotta dal presente decreto-legge.

Il superamento della doppia conformità

Le lettere g), h), e i), modificate nel corso dell’esame in sede referente, novellando gli articoli 36 e 37 del TUE, operano un superamento del requisito della cosiddetta «doppia conformità», limitatamente alle parziali difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività, nonché alle ipotesi di assenza o totale difformità nelle ipotesi di cui all’articolo 31.

In particolare, vengono individuate due tipologie di accertamento di conformità in sanatoria, differenziando:

• a) gli interventi eseguiti in assenza, totale difformità o in variazione essenziale dal permesso di costruire o dalla Scia alternativa al permesso di costruire di cui all’articolo 23 del TUE, per i quali, in quanto fattispecie di maggiore gravità, continua a permanere l’attuale regime della doppia conformità urbanistica ed edilizia (previsioni di piano e normativa tecnica), ossia della necessità di rispettare la normativa prevista sia all’epoca della realizzazione sia al momento della presentazione della domanda (articolo 36);
• b) gli interventi in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla Scia alternativa al permesso di costruire nonché quelli realizzati in assenza o in difformità dalla Scia “semplice” di cui all’articolo 22 del TUE, per i quali vi è il superamento della doppia conformità: si prevede che è sufficiente provare la conformità urbanistica ad oggi (ossia al momento della presentazione della domanda) e la conformità edilizia (normativa tecnica) all’epoca della realizzazione dell’intervento (nuovo articolo 36-bis).

Nei casi di difformità parziali si introduce la cd. sanatoria condizionata, in base alla quale il Comune può subordinare il rilascio del permesso/SCIA in sanatoria all’esecuzione di interventi per rendere l’opera conforme alla normativa tecnica, edilizia, igienico sanitaria, nonché alla rimozione delle opere che non possono essere sanate.

Il rilascio del permesso in sanatoria è sempre subordinato al pagamento del doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile in seguito agli interventi (importi compresi fra 1.032 e 30.984 €).

SCIA: cosa cambia col Decreto Salva-Casa

Infine, l’articolo 37 (Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività) viene modificato dall’articolo 2 del Decreto Salva-Casa estendendo anche in questi casi il nuovo regime in merito all’eliminazione della «doppia conformità» lasciando in questo caso invariata la sanzione pecuniaria prevista dalla normativa vigente (doppio aumento del valore venale e comunque in misura non inferiore a 516 euro).

• L’articolo 1, comma 2, modificato in sede referente, prevede che le entrate derivanti da talune disposizioni introdotte nel testo unico in materia edilizia (TUE) dal presente decreto-legge siano destinate, nella misura di un terzo delle risorse complessive, ad interventi vari in materia ambientale.

Strutture amovibili Covid – Art. 2 Decreto Salva Casa convertito

• L’articolo 2 reca disposizioni finalizzate al mantenimento, senza limiti temporali, delle strutture amovibili realizzate per finalità sanitarie, assistenziali, educative durante l’emergenza sanitaria da Covid-19 e mantenute in esercizio alla data di entrata in vigore del presente decreto-legge. Sono a tal fine disciplinati i requisiti per il mantenimento (comma 1) e la procedura da seguire da parte degli interessati per ottenerlo (commi 2-4). Viene inoltre stabilito (al comma 5, che ha subito una modifica di carattere formale in sede referente) che l’applicazione delle disposizioni del presente articolo non può comportare limitazione dei diritti dei terzi e sono dettate disposizioni volte a stabilire l’usuale clausola di invarianza finanziaria e a disporre che il mantenimento delle strutture di proprietà di amministrazioni pubbliche avviene nell’ambito delle risorse disponibili a legislazione vigente.

• L’articolo 2-bis, introdotto in sede referente, reca disposizioni finalizzate all’ottenimento del certificato di abitabilità o di agibilità per le unità immobiliari e gli edifici pubblici assistiti dai benefici previsti dalla legislazione nazionale a favore delle zone devastate dalla catastrofe del Vajont del 9 ottobre 1963.

Interventi sottoposti ad autorizzazione paesaggistica – Art. 3 Decreto Salva Casa convertito

L’articolo 3, comma 1, prevede che non siano soggetti ad autorizzazione paesaggistica gli interventi realizzati (entro il 24 maggio 2024) che rispettino taluni limiti di tolleranza costruttiva – introdotti nel testo unico in materia edilizia dal presente decreto legge – relativi all’altezza, ai distacchi, alla cubatura, alla superficie coperta e agli altri parametri delle singole unità immobiliari.

Il comma 2, modificato in sede referente, dispone circa l’applicabilità di talune misure inerenti alle tolleranze costruttive all’attività edilizia delle pubbliche amministrazioni. Si tratta, anche in questo caso, di misure introdotte nel testo unico in materia edilizia dal presente decreto-legge.

Nel corso dell’esame in sede referente è stato introdotto un nuovo comma 4-bis concernente l’applicabilità di talune disposizioni (introdotte nel TUE dal presente decreto-legge) in materia di accertamento di conformità, nelle ipotesi di mancato previo accertamento della compatibilità paesaggistica.

Gli obiettivi del Piano Casa 2025

Il Ministero col Piano Casa mira ad una

• Ricognizione delle caratteristiche distintive dei programmi di edilizia residenziale pubblica e di edilizia sociale e dei relativi fabbisogni;
• Riordino e semplificazione delle procedure di valorizzazione e recupero degli immobili pubblici dismessi, in modo da individuare le misure di semplificazione necessarie a promuoverne la destinazione ad obiettivi di edilizia residenziale e sociale;
• Individuazione di linee guida e best practices per il riordino degli enti regionali operanti in materia di edilizia residenziale pubblica;
• Avvio di un confronto sulle iniziative di competenza delle cooperative edilizie e degli enti previdenziali, al fine di verificare le condizioni per promuovere un rilancio dei relativi programmi abitativi.

Piano Casa: i fondi a disposizione e su cosa investire

Per il Piano casa il Mit ha già previsto di investire nei prossimi anni almeno 100 milioni per finanziare in particolare il recupero del patrimonio immobiliare esistente e la riconversione di edifici aventi altra destinazione pubblica, come ex caserme ed ospedali non più operativi.

Rientra anche nel Piano Casa la destinazione ad edilizia residenziale pubblica sociale delle unità immobiliari private rimaste invendute. Previsto anche il rilancio dell’edilizia residenziale pubblica, l’edilizia cosiddetta sociale, che riguarda quella grande massa di cittadini, lavoratori , studenti, che soprattutto nelle grandi città non riescono a sostenere i costi di affitti o dell’acquisto di una casa.

Come attuare il Piano Casa?

Il 16 gennaio il MIT ha cominciato ad esporre le modalità per realizzare gli obiettivi prefissi; si punta al riordino e la semplificazione della normativa di settore ma anche a definire nuovi modelli “sperimentali” basati sulla virtuosa collaborazione pubblico/privato e col coinvolgimento degli enti interessati in specifici tavoli di lavoro.

Piccole regolarizzazioni: semplificazione sulle difformità edilizie- (Agg.4/4/2024)

Nella riunione al Ministero del 4 aprile 2024, il Mit ha annunciato la preparazione di un pacchetto di norme per intervenire sulla casa: misure che mirano a regolarizzare le piccole difformità o le irregolarità strutturali che interessano, secondo uno studio del Consiglio nazionale degli ingegneri, quasi l’80% del patrimonio immobiliare italiano.

Si tratta di

• difformità di natura formale, legate alle incertezze interpretative della disciplina vigente;
• difformità edilizie “interne”, riguardanti singole unità immobiliari, a cui i proprietari hanno apportato lievi modifiche;
• difformità che potevano essere sanate all’epoca di realizzazione dell’intervento, ma non sanabili oggi a causa della disciplina della “doppia conforme” che non consente di conseguire il permesso o la segnalazione in sanatoria per moltissimi interventi, risalenti nel tempo. E ancora per permettere i cambi di destinazione d’uso degli immobili tra categorie omogenee.

Le nuove linee di indirizzo sono state raccolte in una bozza normativa, presentate nel corso della riunione sul piano casa con il Dipe (dipartimento per la programmazione e il coordinamento della politica economica) e con rappresentanti di circa 50 tra istituzioni, enti, associazioni, ordini professionali e fondazioni del settore.

La ratio è tutelare i piccoli proprietari immobiliari che in molti casi attendono da decenni la regolarizzazione delle loro posizioni e che non riescono, spesso, a ristrutturare o vendere la propria casa. Allo stesso tempo deflazionare il lavoro degli uffici tecnici comunali, spesso sommersi dalle richieste di sanatorie. Alla luce della semplificazione e dell’efficienza amministrativa si è previsto anche di intervenire sulle procedure amministrative per garantire ai cittadini risposte certe in tempi certi.

Piano Casa: il coinvolgimento degli ordini professionali e degli Enti

Il confronto con gli operatori ha permesso anche oggi di individuare alcuni esempi virtuosi da seguire e di acquisire spunti e proposte del tavolo anche per la revisione del testo unico sull’edilizia su cui il governo sta lavorando.

A tal riguardo il CNI, presente all’incontro con Irene Sassetti, Consigliera con delega all’urbanistica, alla rigenerazione urbana e alla disciplina dell’edilizia ha espresso le sue considerazioni sul testo sottolineandone alcuni aspetti. In particolare, si afferma che il Piano non mira a rispondere soltanto al disagio e alla necessità di assegnazioni in emergenza, ma intende rivolgersi anche a quel cedo medio in difficoltà che non ha accesso né al mercato dell’affitto né a quello dell’acquisto.

Le proposte del CNI per il social housing

Il CNI ha portato al Tavolo un suo documento con una serie di proposte che partono però dalla ridefinizione delle norme in materia così da sviluppare un piano di medio-lungo periodo di interventi per la ristrutturazione e la realizzazione di alloggi di edilizia pubblica.

La ricetta del CNI per avviare una nuova fase programmatoria in materia di social housing parte da alcune azioni preliminari:

• quantificare la platea di soggetti e nuclei familiari potenziali destinatari di alloggi in social housing considerando, oltre alle famiglie in condizioni disagiate, anche categorie come gli studenti fuori sede, i lavoratori fuori sede, i lavoratori temporanei.
• individuare le aree e gli edifici pubblici inutilizzati da riconvertire in strutture di social housing per far fronte all’annosa questione di domande inevase di alloggi di edilizia pubblica e alla potenziale domanda proveniente da nuove categorie di studenti e lavoratori
• definire le modalità di intervento e i costi relativi alla ristrutturazione degli edifici di edilizia residenziale pubblica più vetusti, spesso in condizioni di grave degrado.
• affrontare la questione dei finanziamenti che non dovrebbero vedere come protagonista solo il pubblico ma prevedere forme di finanziamento pubblico-privato.

Social housing: i problemi del mercato italiano delle costruzioni e dell’edilizia residenziale pubblica

Il CNI chiarisce ulteriormente i problemi annosi dell’edilizia residenziale pubblica: non si sarebbe mai riusciti a soddisfare pienamente la domanda di alloggi di edilizia pubblica a prezzi contenuti: ancora oggi, riporta la nota CNI diffusa a margine dell’incontro del 16 gennaio al MIT,

• esiste una domanda inevasa di almeno 650.000 alloggi corrispondenti al fabbisogno di almeno 1 milione di persone
• negli ultimi 8 anni i permessi di costruire legati ad edilizia residenziale pubblica si sono tenuti su livelli piuttosto contenuti, con una media annua di 200.000 metri cubi autorizzati per nuove costruzioni e una media annua di 153.000 metri cubi autorizzati per interventi di ampliamento
• Il patrimonio di edilizia pubblica, costruito sin dagli inizi del secolo scorso conterebbe  poco più di 850.000 alloggi (dati OCSE) piuttosto che 750.000 (come riporta Federcase) e gran parte di queste strutture con il tempo si sono spesso trovate a far parte di aree degradate in cui oggi si concentrano circa di 2 milioni persone, nella maggior parte dei casi posti in una condizione di estrema fragilità sociale.

Sotto il Documento prodotto da CNI con le proposte presentate al Governo

Edilizia e processi amministrativi

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Un vademecum completo che, passo dopo passo, consente al tecnico che opera nelle attività di progetto o di direzione dei lavori di non perdersi nel labirinto delle problematiche amministrative, urbanistiche ed edilizie